王建的林和许家的印中2

作者

良叔

来源

良大师

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-年，中国房地产迎来了黄金十年。

王健林在坚持走商业地产路线时，也发现“快”是房地产发展的核心竞争力，他在内部会议上多次说：

“快半拍，就是赢家。”

一开始万达做商业地产，是不进行土地储备的，从拿地到开工，一般都不会超过4个月。

而从拿地到正式开盘，一般4个月左右就能搞定。

但是，快也是有副作用的，尤其是商业地产，因为人家买的物业，要么用来出租，要么用来自己做生意，如果没有人流，一切都是白搭。

年，万达在沈阳开发了一个商业地产项目，多个商户入驻，很快大家发现这是块鸟不拉屎的地方，根本没啥回报率。

于是商户联合起来，把万达告上法庭，最后虽然万达赢了官司，但王老板觉得有损商誉，于是让负责人务必彻底解决这个问题。

给商场加了个顶盖、建通道改扶梯、重新招商......几个大招下去，小几个亿的银子没了，然而，球用没有。

后来开会，有人说，要不把商场炸掉吧，这样就彻底了......

王总也为这事儿烦得一比，于是说：好吧，好吧。

“可业主怎么赔偿呢？”另一个人提出一个房地产业的终极问题。

“你们去谈，只要别太离谱就行！”王总已经烦得不得了了。

后来，每个业主得到了1.5倍的赔偿，距他们入驻已有3年，这么算，每年15%的回报率。

而王总一算账，从赔偿到重建，总共多花了16个小目标，在断臂这件事儿上，王总向来是认真的。

当然，这16个亿不是白花的，王总也悟出一个道理：商业地产不是植树，而是造林。

你只把鱼塘卖给别人怎么行？里面要有鱼苗啊......

当王健林顿悟这一点后，万达的商业地产开启了疯长模式，也创造了“订单地产”这个概念。

所谓“订单地产”，简单来讲，就是“招商在前，建设在后”。

假设你是一名商业地产商，你的思路大概是选一个好地段，把商场建得有逼格一点，然后利用各种手段做营销，想办法把商铺都租出去。

而万达的方法是，在建设前，先找几家特牛逼的合作商，比如沃尔玛、苏宁之类的，行话叫做“主力店”。

主力店和万达共同选址、谈好租金、装修风格等一系列细节。

与此同时启动招商，说要在这个地方建设一个购物广场，还告诉大家这里是沃尔玛、麦当劳、苏宁准备战斗的地方。

如果你是一家茶饮连锁店，你大概率会选择这里，因为你知道，这些牛逼商家的入驻，一定会吸引大量的客流，而你也知道，生意的本质就是流量。

订单地产的模式，还顺便解决了资金链的问题：

开发费用的60%都来自当地银行的贷款；还有20%来自那些主力店；加减乘除之后，你也知道了，万达直接投资比例仅为20%。

万达靠着“订单地产”模式，一路高奏凯歌，并在年把王总送上首富的宝座。

正如我一篇文章写道的，富豪的财富来源基本都是一个底层模式：

借到很便宜的钱，拿到有价值的资源，联结有分量的圈子，获得足够高的溢价。

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相比较王健林“订单地产”的模式，许家印的打法更为简单朴实。

就是大量举债，疯狂拿地，快速回笼资金。

年，许家印看中广州郊区的一块地，在珠海工业大道边，位置偏僻，没有配套。

只有一个好处：便宜。

而这对刚刚创业的许家印，是最吸引人的地方。

通过一番谈判，他接收了这块本属于工商银行的地段，并说服对方分期收取出让金。

然后又找银行申请出万的贷款，万支付首期，万自用。

就这样，在6月8日金碧花园破土动工，8月8日便开始发售（预售），一个上午，套房被一扫而空。

资金轻轻松松回笼万。

一直紧崩着弦的许老板，此时此刻感受到了像风一样的自由。

金碧花园一期

一年之后的6月6日，恒大又推出了金碧花园二期，虽然3元/平米的价格比一期贵了元，可仍然只用了不到一天的时间，套房子，一下卖完。

当时恒大的一位高管感慨到：大城市的人，真的是有钱......

但是，许老板很清醒，他知道大城市的人再有钱，可地方也就那么大了，不但要面对万科、碧桂园、保利这样巨型的对手，本土的地产商水也很深。

这场仗不好打啊......

分析形势后中，许家印做出一个现在看来非常正确的决定：向二、三线城市进军。

不得不说，恒大的设计和营销人员也很给力，他们特别懂得二、三线城市人群的心理，每次推出的楼盘都带有一丝尊荣华贵，要不搞几个雕塑，要不整几个柱子，或者搞个喷泉。

总之给内地人的感觉就是：上档次。

正如当年内地中年男对梦特娇T恤的痴迷，这种乌托邦式的奢华感对他们有种莫大的诱惑。

我一位发小，在三线城市买了一套恒大的房子，他说，最吸引他的就是小区有个“天鹅湖”。

因为真的有天鹅，而且是两只黑天鹅，他从没有见过黑天鹅，恍悟间，竟然有种身在欧洲的感觉（其实黑天鹅在澳洲更常见）。

只是当他入住时，发现那两只黑天鹅已经不见了，不久，他无意中发现另一个恒大新开盘的小区中，出现了两只黑天鹅。

他略有伤感的说：“那两只黑天鹅，大概是演员吧......”

不管怎样，恒大进军二、三线城市的策略是非常成功的，那个年代正逢土地价格飙涨，而恒大囤积了大量的土地储备，年总量达万平方米，成为中国房地产业的一哥。

当然，这么大的手笔，代价就是需要钱，需要许多许多的钱......

年，恒大接受了三家著名投资机构4亿美元的出资，代价是8亿可换优先股，还签了一个阶梯协议，简单意思就是，恒大上市越晚，给出的“利息”就越多。

之后，恒大又分别找瑞信和美林贷了5.8亿的款，而此时恒大有41多亿的到期账款，除此还有大批需要支付的土地出让金。

另外全国37个项目，有33个在建，每天都能听到烧钱的声音，资金缺口高达个亿。

只有上市，才能彻底解决问题，年初，恒大首次启动赴港上市计划，却遭遇金融风暴，投资报价和期望值差太远，上市只能搁浅。

无奈之下，许家印只好找地产前辈王石求助，希望万科能出手相助。

王石看着这个比自己小7岁，比自己晚入行13年的后辈，拍了拍他的肩，鼓励他要挺住，然后十分干脆地拒绝了他。

多年后，万科面临被宝能系恶意收购，焦灼之时，许家印斥资多亿入股万科，成为主导这场战役的决定性力量，据说当时王石很紧张，分不清对方到底是敌军还是友军。

这是8年后的事情了，彼时的许家印，已经羽翼颇丰，恒大也已经全面超越万科。

只是年对许家印是一个天沟，要不说成大事之人，必有过人之处，许老板长袖善舞的能力得到了淋漓尽致的发挥。

恒大地产因为需要经常邀请香港明星助阵，许老板也因此认识了英皇老板杨受成，在他的牵线下，许家印也认识了不少香港资本大鳄，其中就有新世界集团的郑裕彤。

许家印想和郑老疏通关系，可是遗憾地发现，语言不通，许家印胡辣汤味的普通话虽也正宗，但是郑裕彤的叉烧粤语更地道，对于普通话，郑老完全“唔识听，唔识讲”。

不过许家印很快找到全世界的通用语言：

扑克牌。

郑裕彤酷爱“锄大地”，于是许家印便天天陪着郑老“锄大地”，过程中发现郑老的儿子郑家纯喜欢“斗地主”，于是许老板白班陪郑老，晚班陪郑少。

会玩，也是一种生产力，没多久，郑裕彤便联手科威特投资局、德意志银行和美林银行等投资机构，总共斥资5.06亿美元入股恒大。

再加上恒大连续开工18个项目，并75折销售，迅速回笼资金50亿，年的坎，就这么过去了。

当然郑裕彤对许家印的帮助并不只是给钱，年11月恒大香港成功上市，郑老公开表示支持，并宣布出资0万美元进行认购。

与此同时，刘銮雄、李嘉诚、杨受成等香港大佬也都纷纷宣布认购恒大股份，恒大炙手可热，而许家印也一飞冲天，身价达亿。

那一年富豪榜的官方排名中，比亚迪的王传福是第一名，身价是亿，那时许家印已是无冕之王，直到8年后，才实至名归。

但是，许老板非常排斥首富的称号，他曾发出过灵魂质问：

“为啥要做首富，做了首富有啥好处啊？”

他甚至会投诉那些给他戴首富帽子的媒体。

同样的，王健林对富豪榜也一直是死亡凝视，他对采访他的杨澜说：

“大家都说中国富豪榜就是个杀猪榜啊......”

呃......大大方方承认自己很富有，就真的这么难吗？

不难吗？难吗？不难吗？难吗？......

没事儿，我就问问......

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在许家印完成上市目标时，万达正在完成自己的第三次转型：

从房地产企业向文化企业转型。

按照王健林的判断，“只有文化产业才是没有天花板的行业”，那时万达已经在国内建设经营多个院线、儿童游乐园、主题公园、酒店，每逢黄金周，每个项目的客流量都以百万计算。

然而，王健林却意识到，万达在这条路上还有一个巨大的缺陷，那就是没有优质的IP。

如果万达有米老鼠、唐老鸭、钢铁侠、绿巨人这些IP，万达才能拿到文化产业的长期饭票，甚至干掉迪士尼也不是没有可能。

但是“IP打造”是中国文化产业的一个软肋，比较好的办法当然就是去国外买IP，更好的办法是把制造IP的公司也一同买下来。

而那时万达也正在准备全球布局，因此他们瞄准了美国的第二大院线。

年5月，万达以26亿美元的价格收购了AMC（美国多厅影院公司），这一步棋，其实走得蛮有章法。

收购后，万达不仅让AMC扭亏为赢，还在第二年把AMC弄到纽交所上了市，融了4亿美元。

美国人搞不成的事儿，中国人搞成了，这也让王健林在美国电影圈出了些小名。

更重要的是，所有的电影公司都要和院线打交道，你拍的又不是FBI警告的小电影，总要公映吧。

所以，万达希望通过AMC院线好去接触美国的影业公司，最后能收购美国六大影业公司其中的一个。

迪士尼、华纳兄弟、福克斯、环球影业、派拉蒙、索尼，这六大影业，万达每家都挨个谈了一遍，由于各种原因最终都黄了。

王健林亲自参与了三个，年9月，他去拜见华纳的CEO杰夫·比克斯，这哥们是个老江湖，旗下有HBO、CNN，是美国最大传媒娱乐集团的掌门人。

王总快人快语，刚刚寒暄完“吃了么”，第二句就是：

“我有兴趣投资你们。”

杰夫·比克斯短暂的错愕后，面无表情地回道：

“咱俩有一个共同的特点，就是都不需要钱。”

谈判就这样草草结束。

不到1个月，王健林又开始接触福克斯影业的控制人默多克，这老爷子因为娶了邓文迪，而被广大国人知晓。

那时默多克正好访华，于是王健林便把默老安排在万达索菲特酒店，给予最高规格的接待。

当晚谈得很愉快，只是默多克表示并不想卖掉福克斯，王总想说服他，可是谈着谈着，

默多克突然没了声音，王总定睛一看，原来老爷子在椅子上睡着了。

王总把默多克送上车时，和手下嘟囔了一句：“我才不要干到那把年纪。”

1年后，王健林终于找到机会拜访迪士尼的董事长罗伯特·艾格，这哥们是“好莱坞最有权力人物”排行榜上NO.1，默多克那么牛逼也才排老二。

两人相见的时间是年10月23日，就在5个月前，王健林在《对话》栏目中怼了迪士尼一把：

“迪士尼不该来中国，只要有万达，迪士尼十年到二十年之内盈不了利”。

当王健林来到罗伯特·艾格的办公室后，艾格没有说话，而是拿出一沓报纸放在了桌上，那正是王健林抨击迪士尼的报道。

整个房间都弥漫着尴尬的气息，收购当然是没有谈成，不过两人也算是冰释前嫌，几天后，王健林还去上海迪士尼参观了一下，此后王总再也没挤兑过迪士尼。

总之，6大影业万达一家也没收购成功，却成功收购了新秀“传奇影业”，也算是弥补了一些遗憾。

而且，万达在并购“院线”这条路上突飞猛进：

年7月，9.21亿英镑并购欧典院线。年9月，与美国MPG院线达成战略合作。年1月，又以9.3亿美元并购北欧院线（NCG院线）。

一系列并购后，万达在北美和欧洲15个国家拥有超过千家电影院，00多块银幕，成为全球最大的电影院线。

北美市场每4张电影票，就有1张是万达AMC院线的，院线是电影的变现通道，万达相当于扼住了美国电影市场的咽喉，这实在具有杀伤力。

当时，万达在美国举办了一场“中美电影高峰论坛”，王健林出席，好莱坞六大影业公司的董事长全部前来捧场，这在历史上绝无仅有，即使美国总统来访，这6个大佬也没一同现身过。

可以想见万达当时在好莱坞已经举足轻重，这也引起了美国民粹人士的反对，曾有16个议员写信给奥巴马政府，要求限制万达的发展。

当时好莱坞的落日大道上，还出现了一个巨大的广告牌，鲜红的背景色，上面写着“中国拥有AMC”，下边列着一个网站，专门收集反对者的意见。

那段时间是万达最为辉煌的岁月，除了影业，万达还布局文旅产业，收购英国游艇俱乐部、美国铁人三项赛公司、入股马德里竞技......还在全球拿下很多不动产。

而王健林也一时风头无两，甚至成为哈佛大学的坐上宾，这也为万达日后的走向埋下了伏笔。

——未完待续，明天见——

作者简介：良叔，百万用户新媒体创始人，畅销书《超级个体：打造你的多维竞争力》作者，原世界强高管，良翰商学院创始人。

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